Biaya Kepemilikan Rumah yang Jarang Disadari

Biaya Kepemilikan Rumah yang Jarang Disadari – Apakah Anda tahu, kalau sebenarnya rumah yang Anda tinggali itu bukanlah aset? Menurut Robert T. Kiyosaki dalam bukunya Rich Dad Poor Dad, ia mengatakan bahwa rumah yang kita tinggali bukanlah aset, melainkan liabilitas.

Definisi aset itu sendiri menurut Robert T. Kiyosaki ialah sesuatu yang menghasilkan uang ke dalam kantong kita. Sedangkan liabilitas ialah sesuatu yang malah mengeluarkan uang dari kantong kita.

Dari pengertian tersebut, sudah jelas kan bahwa rumah yang kita tinggali bukanlah aset. Rumah yang kita tinggali tidak menghasilkan apa-apa untuk kantong kita. Rumah yang kita tinggali selalu mengeluarkan biaya dari kantong kita, mulai dari pas awal kita membeli sampai ketika sudah kita tinggali.

Apa saja biaya yang muncul akibat kepemilikan rumah? Berikut ini pemaparannya yang saya kutip dari buku Bangun Kekayaan Investasi Properti karya dari Ryan Filbert (praktisi investasi):

Baca juga: Investasi Properti atau Saham?

Biaya #1: Biaya Notaris

Anda akan membayar sejumlah biaya yang dikenal dengan biaya pengecekan sertifikat. Apa tujuannya? Tujuannya adalah untuk melakukan pengecekan legalitas atau sertifikat ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Pengecekan sertifikat ini adalah sebuah langkah awal untuk memastikan sertifikat tersebut tidak bersangkutan dengan hal-hal yang bisa membuat properti tersebut tidak dapat dibeli, seperti catatan blokir, dalam kasus sita maupun catatan lainnya yang membuat properti tersebut tidak dapat dibeli.

Setelah lolos pengecekan BPN, Anda akan mendapatkan sebuah klasifikasi bahwa tanah properti tersebut dinyatakan sesuai buku tanah. Pada tahap ini fakus kita adalah mengetahui status dan keadaan tanahnya terlebih dahulu sebelum mengetahui status bangunan yang berdiri di atasnya.

Bila lolos pengecekan sertifikat, maka jual beli dapat dilakukan. Jual beli ini pastinya menyangkut dua pihak, penjual dan pembeli, dan akan dilakukan proses jual beli yang legal di depan notaris.

Maka sudah jelas akan ada biaya akta jual beli notaris, pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Biaya akta jual beli notaris biasanya dilimpahkan kepada pihak pembeli. Alasannya, pihak pembeli yang mempunyai kepentingan akan proses legalitas jual beli tersebut.

Biaya #2: Biaya Pajak

Sebagai warga negara yang baik, maka kita juga akan membayar pajak atas transaksi yang kita lakukan. Pajak dibagi menjadi dua, dibayar oleh pihak pembeli dan dibayar oleh pihak penjual.

Bagi yang membeli akan terkena biaya perolehan atas tanah dan hak tanggungan atau dikenal dengan BPHTB, kadang disebut pajak pembeli atau kadang disebut PPh pembelian.

Beruntungnya negara cukup baik, memberikan diskon berupa potongan yang disebut NPOPTKP atau nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak yang sifatnya memotong pajak yang dibayarkan. Setelah itu baru dikenakan sebesar 5%. Penjual terkena PPh penjualan dengan besaran 5%. 5% itu angka dari mana?

Sebelum itu, mari kita mengenal dua hal dasar bahwa sebuah properti sebenarnya memiliki nilai pasar versi negara yang dikenal dengan NJOP dan PBB.

Pajak yang dibayar oleh seorang pemilik atas sebuah properti dikenal dengan pajak bumi dan bangunan (PBB). Dasar dari pengenaan pajak pada PBB adalah nilai jual objek pajak (NJOP). NJOP ini yang menentukan bukanlah kita sebagai pemilik, namun ditentukan oleh menteri keuangan, di mana harga pasar per wilayah ditentukan setiap tahun.

Besarnya PBB ini adalah 0,5% dari NJOP. Dasar pengenaan pajak penjual dan pembeli (BPHTB dan PPh penjual) biasanya dilakukan melalui kesepakatan, mengingat harga transaksi atas properti bisa saja jauh berbeda dengan yang tercantum pada PBB dan NJOP.

Pada sebagian notaris PPAT menyarankan sesuai dengan nilai transaksi, namun hal tersebut bisa terpaut cukup jauh, mengingat nilainya 5%. Namun bila membayar pajak sesuai NJOP juga akan menjadi tanda tanya karena artinya “berbohong” bahwa transaksi jual beli yang terjadi sesuai dengan NJOP dan itu sangat langka terjadi di Indonesia.

Biaya #3: Biaya Lain-Lain

• Penerimaan Negara Bukan Pajak

Penerimaan negara bukan pajak (PNBP) adalah biaya yang akan dibebankan kepada pembeli ketika terjadi pengajuan atas peralihan hak atau balik nama.

Dengan besaran biaya satu per seribu per mil dari NJOP tanah. Biasanya biaya ini sudah termasuk pada (bea balik nama) BBN yang dikenakan notaris PPAT dalam pengurusan AJB.

• Pajak Pertambahan Nilai

Pajak pertambahan nilai (PPN) adalah biaya pajak yang diperhitungkan ke dalam harga jual sebuah properti yang dijual oleh developer atau pengembang properti sebagai pengganti biaya pajak penjual dan pembeli (bila Anda membeli properti melalui developer).

• Biaya Legalitas Developer

Biaya legalitas developer adalah biaya yang muncul dari pengembangan sebuah lokasi yang dibangun oleh developer atau pengembang, mulai dari biaya perizinan, pembuatan surat izin mendirikan bangunan (IMB), pengurusan sertifikat dari sertifikat induk menjadi sertifikat hak milik (SHM).

Selain itu, biaya ini juga untuk pembuatan strata title bila berbentuk hunian apartemen atau rumah susun, atau HGB (hak guna bangunan) untuk tanah yang dibangun dengan tujuan komersial bukan untuk kawasan rumah tangga (seperti ruko, rukan), yang besarnya biasanya sudah dimasukan ke dalam harga jual properti tersebut (berkisar 2-4%).

Biaya #4: Biaya Kredit Perbankan

Biaya ini akan muncul bila Anda melakukan kredit ketika membeli properti, bisa berupa kredit kepemilikan rumah (KPR), kredir kepemilikan apartemen (KPA) sampai kepada kredit kepemilikan tanah (KPT).

• Appraisal

Biaya pertama yang akan Anda temui adalah biaya appraisal atau biaya taksir atas properti yang Anda akan beli. Appraisal dilakukan oleh pihak ketiga dari bank yang akan menilai berapa harga properti yang layak untuk dijadikan nilai yang dipinjamkan oleh bank.

Biaya appraisal ini disetujui atau tidak disetujui tetap harus Anda bayar sama seperti biaya notaris. Biaya appraisal bervariasi, setidaknya siapkanlah dana paling tidak sekitar Rp500 ribu (tahun 2013-2014) untuk melakukan satu kali appraisal.

• Provisi

Anda juga akan bertemu dengan biaya yang cukup tinggi dari bank bila kredit Anda disetujui, yang disebut dengan biaya provisi. Biaya ini dapat dikatakan biaya administrasi bank yang dibebankan kepada si peminjam uang atau dana yang dikucurkan untuk pelunasan kredit properti.

Biaya ini nilainya 1% dari nilai kredit yang disetujui. Meskipun sudah ada biaya provisi, ada juga bank yang mengenakan biaya administrasi lain di luar biaya provisi.

• Akta Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT)

Akta Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan adalah dokumen yang isinya adalah Anda membeli kuasa kepada pihak penerima kuasa untuk mewakili yang memberi kuasa untuk melakukan pemberian hak tanggungan kepada kreditor atas properti milik pemberi kuasa.

Dan selambatnya satu bulan akan dipasang akta pemberian hak tanggungan. Dokumen tersebut mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian hak tanggungan dari debitor kepada kreditor. Ini sehubungan dengan utang yang dijaminkan dengan hak tanggungan.

Di akhir, selain Anda akan mendapat sertifikat atas properti yang Anda miliki, Anda juga akan memiliki sertifikat hak tanggungan dari kantor pertanahan. Sertifikat hak tanggungan tersebut sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan pada properti tersebut.

• Biaya Asuransi

Bila Anda melakukan kredit kepemilikan melalui bank, Anda juga akan diminta untuk membayar setidaknya dua biaya asuransi. Biaya asuransi itu ialah biaya asuransi kebakaran dan biaya asuransi jiwa, jelas bank akan sangat memerlukan dua asuransi ini.

Biaya #5: Biaya Berkala

Properti memiliki fasilitas seperti listrik dan air, yang tentu saja akan menimbulkan biaya lagi bila Anda menggunakannya. Biaya listrik dan air, biaya ini terdiri dari abodemen dan juga biaya pemakaian.

Bila properti Anda berbentuk area atau kawasan terpadu termasuk bagi Anda yang tinggal di apartemen, maka ada biaya lain yang harus Anda bayar, mulai dari satpam, tukang kebun, pemakaian listrik bersama seperti taman, koridor, hingga service lift bersama, atau yang disebut sebagai biaya maintenance atau IPL (iuran pengelolaan lingkungan).

Terdapat juga biaya kebersihan atau yang biasa disebut dengan iuran sampah. Selain itu ada juga biaya standardisasi seperti RT/RW. Setiap tahun Anda juga harus membayar biaya untuk pajak bumi dan bangunan (PBB) atas bangunan yang Anda miliki.

Biaya #6: Biaya Tidak Berkala

Biaya tidak berkala ini meliputi biaya untuk perabotan atau furnitur yang harus kita beli untuk mengisi rumah kita.

Selain itu pernahkah Anda berpikir bahwa membuat tempat tinggal yang nyaman perlu diperhatikan tata ruang sehingga tampak nyaman untuk ditinggali. Seorang design interior yang akan membantu Anda mendesain kebutuhan tempat tinggal Anda menjadi nyaman. Seperti yang kita tahu, kenyamanan berbanding lurus dengan biaya.

Biaya terakhir yang mungkin terjadi adalah biaya perawatan dan renovasi. Remeh tapi penting, bahwa apa yang sudah ada di tempat tersebut dianggap tidak tepat dan terpaksa Anda harus melakukan renovasi.

Selain itu bila Anda membeli properti yang kurang baik pembangunannya akan membuat Anda merogoh kantong untuk merenovasi ulang.

Biaya #7: Bayar Cicilan atas Kredit Properti

Tinggal satu hal yang harus Anda penuhi bila Anda membeli properti secara kredit. Apa itu? Ya! Bayar cicilan atas kredit properti yang Anda ajukan setiap bulannya.

Tanpa Anda memahami kredit dengan mekanisme apa Anda harus membayar, maka bisa saja Anda sedang mempersiapkan tali gantungan di leher Anda. Setelah beberapa saat cicilannya jadi membesar di mana sebenarnya Anda sudah keteteran membayar segala jenis biaya gila yang ada.

Jadi, sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah untuk ditinggali, pastikan Anda mampu untuk menanggung semua biaya kepemilikan rumah yang akan muncul.

Selain itu bila Anda berencana untuk berinvestasi dalam properti, pastikan penghasilan yang Anda terima (dari sewa contohnya) harus lebih besar daripada biaya yang dikeluarkan.